Acheter sur plan : quelles garanties pour vous protéger ?

Publié le 29/04/2018
Acheter sur plan : quelles garanties pour vous protéger ?

Acheter sur plan ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) peut susciter une certaine inquiétude. Effectivement, s’engager sur un bien immobilier sans l’avoir vu peut sembler risqué. En réalité, les risques sont limités puisque plusieurs garanties et assurances sont prévues.


Des garanties avant l’ouverture du chantier


Avant même que le chantier commence, le promoteur est dans l’obligation de fournir une garantie visant à protéger l’acquéreur en cas d’arrêt du chantier. S’il y a défaillance du promoteur, cette garantie peut prendre deux formes :


La garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou GFA

Cette garantie est fournie par un établissement bancaire ou d’assurance. Elle offre la certitude à l’acquéreur que même en cas de défaillance financière du promoteur, l’achèvement du bâtiment est garanti financièrement.


La garantie de remboursement

Cette garantie se présente sous la forme d’une convention de cautionnement qui assure uniquement le remboursement des fonds déjà versés par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.


Des garanties après la réception du logement


Une fois le logement achevé, la réception des travaux a lieu entre les entreprises et le promoteur. Elle a lieu préalablement à la livraison du logement mais est une date importante que l'acquéreur doit connaître. En effet, il s’agit généralement du point de départ des garanties auxquelles il peut prétendre :  


La garantie décennale

La garantie décennale est une obligation légale à la charge du promoteur qui couvre l’ensemble des vices, malfaçons et dommages importants touchant à la solidité de la construction du bâtiment (fissures importantes, affaissement d’un élément porteur, défaut d’étanchéité…), à ses équipements indissociables (défaut d'enduit de ravalement provoquant une infiltration…) ou qui rendent le logement impropre à sa destination (système de chauffage défectueux pour un bien à usage d’habitation…).


Cette garantie concerne les dommages et vices qui apparaissent dans les 10 ans suivant la réception du chantier et qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception des travaux. Auquel cas, ils seraient couverts par la garantie de parfait achèvement.


La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est également une obligation légale à la charge du promoteur. Elle couvre l’ensemble des désordres apparents, les malfaçons et les défauts de conformité, de tous types et de toutes natures, apparus dans le logement au cours de l’année suivant la réception des travaux.


La notion de désordre apparents, de malfaçons et de défaut de conformité est très large. Elle inclut ainsi le non respect des règles de l’art, des prescriptions légales ou des documents contractuels. Par exemple, la garantie couvre la conformité du logement avec les exigences réglementaires minimales en matière d’isolation phonique.


La garantie biennale

La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, est également une obligation légale à la charge du promoteur. Elle couvre pendant les deux ans qui suivent la réception des travaux, l’ensemble des équipements du logement présentant un dysfonctionnement.

Par équipements, il faut entendre tous les éléments dissociables et démontables du logement.


Il n’est pas évident de déterminer les éléments d’équipements entrant dans le champ d’application de cette garantie puisque la loi n’établit pas de liste exhaustive. Pour autant, la jurisprudence apporte quelques précisions. Il peut en effet s’agir d’éléments dissociables et démontables du logement comme les fenêtres, les volets, les portes, les cloisons, les revêtements intérieurs des sols et des murs, les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et escaliers, les chaudières, les radiateurs, les appareils sanitaires et la robinetterie,la tuyauterie, les conduites et les canalisations, les systèmes de ventilation et de climatisation ou encore les plaques cuissons et les éléments de cuisine…


Attention, la garantie biennale s’applique uniquement lorsque la réparation ou le remplacement de l’équipement peut se faire sans détérioration du logement. Dans le cas contraire, d’autres garanties prennent le relais (Garantie de parfait achèvement et garantie décennale).


Comment faire jouer ces garanties ?


Afin de pouvoir bénéficier de ces garanties, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Ces garanties se transmettent aux acquéreurs successifs du logement tout au long de son délai d’application.


Pour la garantie décennale

Dès la constatation d’un dommage, il est impératif de le signaler immédiatement au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.


En théorie, si le constructeur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti il est possible de saisir le tribunal de grande instance.


Dans la pratique, le législateur est intervenu pour faciliter la résolution des litiges liés à la mise en responsabilité du promoteur dans le cadre de la garantie décennale au travers d’une obligation d’assurance : l’assurance dommage-ouvrage. Cette dernière permet une prise en charge rapide, c’est-à-dire sans attendre une décision de justice, des dommages ou vices constatés. Par la suite, l’assureur se retournera contre les constructeurs ou entrepreneurs pour obtenir le remboursement des sommes avancées.


Cette assurance est comprise dans le prix d’achat du logement et doit être souscrite par le promoteur pour le compte de l’acquéreur avant l’ouverture du chantier. Elle prend effet à la fin de la première année, ce qui correspond à la fin de la garantie de parfait achèvement, et ce pour une durée de 10 ans.


Pour la garantie de parfait achèvement

Les désordres peuvent être apparents au moment de la livraison du logement, auquel cas ils doivent faire l’objet de réserves émises dans un procès verbal. Dans ce cas, le solde de 5% restant n’est payable qu’à la levée desdites réserves. Attention, les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserve au moment de la livraison, ne sont pas couverts par la garantie.


Toutefois, d’autres désordres peuvent survenir pendant la première année. Dans ce cas, il faudra alerter le promoteur par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le promoteur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance qui pourra prononcer la résolution judiciaire de la vente, imposer une diminution du prix, condamner sous astreinte le promoteur à réaliser les travaux ou encore autoriser l’acquéreur à faire appel à un autre entrepreneur aux frais du promoteur.


Une fois réalisés, les travaux doivent être constatés par l’acquéreur et le promoteur. Ces travaux bénéficient de la garantie de parfait achèvement pour le délai restant à courir après leur exécution.


Pour la garantie biennale

Dès la constatation d’un défaut sur l’un des équipements, il faut le signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le promoteur ne réalise pas les travaux dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance.