La garantie biennale

La garantie biennale

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est une obligation légale à la charge du promoteur et couvre, pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, l'ensemble des équipements du logement présentant un dysfonctionnement.

Par équipements, il faut entendre tous les éléments dissociables et démontables du logement par opposition aux éléments faisant corps avec l'ouvrage comme les fondations, les murs, la charpente... La garantie biennale s'applique uniquement lorsque la réparation ou le remplacement de l'équipement peut être réalisé sans détérioration du logement. Dans le cas contraire, d'autres garanties prennent le relais ( garantie de parfait achèvement et garantie décennale).

Il n'est pas facile de déterminer les éléments d'équipement entrant dans le champs d'application de la garantie biennale. La loi n'établit pas de liste exhaustive. La jurisprudence a cependant apporté quelques précisions. Il peut s'agir d'éléments dissociables et démontables du logement tels que les fenêtres, les volets, les portes, les cloisons, les revêtements intérieurs des sols et des murs et les plafonds suspendus, les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et escaliers, les chaudières, les radiateurs, les appareils sanitaires et la robinetterie, la tuyauterie, les conduites et canalisations, les systèmes de ventilation et de climatisation ou encore les plaques de cuisson et les éléments de cuisine...

Si une liste est difficile à établir, c'est que certains éléments peuvent relever simultanément de plusieurs garanties. Par exemple, un accumulateur d'eau chaude électrique peut être couvert par la garantie biennale en cas de mauvais fonctionnement car il est séparable et peut être réparé sans détérioration du logement mais il peut également relever de garantie décennale car son non fonctionnement peut rendre le bien impropre à sa destination initiale (usage d'habitation). Il peut également relever de garantie de parfait achèvement si son dysfonctionnement a fait l'objet de réserve au moment de la réception des travaux. Dans tous les cas, la garantie biennale ne s'applique pas lorsque les caractère défectueux des équipements est lié à une utilisation abusive, non conforme ou résulte d'un défaut d'entretien.

La loi n'impose pas clairement d'obligation d'assurance pour couvrir la garantie biennale. Cependant, le code civil impose au promoteur qui doit répondre de la garantie décennale d'offrir également une garantie biennale de bon fonctionnement. De ce fait, l'assurance décennale obligatoire allant de pair avec la garantie biennale, elle doit être normalement souscrite en même temps. Il convient de s'en assurer auprès du promoteur et de vérifier scrupuleusement les mentions y faisant référence dans le contrat de vente.

Dès la constatation d'un défaut sur l'un des équipements, il faut le signaler immédiatement au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai laissé à ce dernier pour réaliser les travaux est fixé d'un commun accord avec l'acquéreur. Cependant, l'usage prévoit un délai de 60 jours pour les désordres constatés après la réception. Si le promoteur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance.

Les travaux réalisés pour corriger le caractère défectueux des équipements, bénéficie à leur tour de la couverture de la garantie biennale pour le délai restant à courir après leur exécution.

Enfin, si le logement fait l'objet d'une revente dans le délai d'un an à compter de la réception des travaux, le nouvel acquéreur bénéficie du transfert de la garantie au moment du transfert de propriété.